“The Hill @ Damai 是一個有靈魂，懂在地文化的項目。不論是身為專業估價師，或是達邁區的在地居民，我都毋庸置疑地投下信心的一票。”
國際知名房地產顧問公司萊坊（Knight Frank Malaysia）沙巴分行高級執行董事，沙巴房地產估價權威曾運年，對於該行承接價值評估的The Hill @ Damai項目給予正面評價。
歷閱無數房地產項目的曾運年今日受訪時，以他長期觀察沙巴房地產市場的專業評估，為讀者拆解The Hill @ Damai的價值、優勢和潛能
“我想用最務實、最直接的三個重點來拆解。”曾運年說。
“第一點、就是這裡無可複製的核心地段；渾然天成的「富人區」基因。”
曾運年強調，在房地產界，無論是傾向哪一個流派的理論，大家都永遠強調同一件事：地點、地點，還是地點（Location, location, location）！
“假如今天你將亞庇的地圖拿出來，要定點整座城市的中心，你手指最後落下的位置，絕對離這項目不遠。沒錯，The Hill @ Damai就坐落在亞庇的心臟地帶。”
正因它位於路陽和達邁區的核心位置——等於直接座落亞庇傳統高淨值、高收入群體的聚居地。當你周邊全都是具備高消費能力的群體時，就意味著這項目已經贏在了起跑線。
“從一開始，這裡就擁有了全亞庇最優質、最穩固的在地客群基礎。再加上周邊的配套——學校，醫院、商場近在咫尺，住在這一帶的人都會明白，這種地段的便利性是無可挑剔，也無法複製的。” 曾運年這麼表示。
“第二、The Hill @ Damai不是沒有溫度，一味追求「高密度」的冰冷建築，而是真正用心打造一座有靈魂、懂在地文化的建築”
曾運年強調，強大優勢的地點固然是房地產成功的標配，但真正讓The Hill @ Damai與眾不同，給人久違的驚艷，是它的匠心獨造，讓這個項目擁有「靈魂」。
“房地產項目如果一味追求極高的容積率和密度，只是一堆冰冷的鋼筋水泥，那很容易被隨意複製。 ”
曾運年表示，在亞庇，我們不缺這種缺乏個性的高密度房地產項目，而這些項目如購物商場等，今天也在競爭越來越激烈的的市場中越走越下坡。
市區一旦有新的商場冒起，就是老牌購物商場受衝擊的時候。曾運年舉例，具有年資的購物商場在行情最頂峰的時候，最核心的黃金位置的價格是每平方英尺 3,800 令吉。今天可以跌到了每平方英尺 2,500 令吉。
“房地產項目如果只擁有很好的地點、很大的空間，但卻沒有靈魂。在面對激烈競爭時就會處於劣勢。”
他回憶當時負責處理市場研究和評估，第一眼就覺得這個項目非常特別、非常吸引。
“它就像一棟精緻、動人的建築，經過團隊巧心雕琢，變得非常有「靈魂」。給人的感覺非常舒服、讓人耳目一新，光是看著它，就能感受到它的獨特魅力。”
曾運年慨歎沙巴從不缺商業地產，但缺「真正懂在地文化」的精緻規劃。
曾有外來的發展商，或吉隆坡來的銀行風險管控高層來到他辦公室，企圖理解沙巴、特別是亞庇房地產情況。但曾運年指他們習慣將吉隆坡的情況投射到沙巴，因而沒有辦法對本地的地產價格合理化。
曾運年總會告訴他們：沙巴有自己的在地文化和痛點。比如亞庇的基本設施和公共交通不完善，大家都非常依賴自己開車，生活節奏和吉隆坡完全不同。
“而且我們沙巴人習慣將車子開到距離店最近的地方停車！三分鐘能到的地方，盡量不去五分鐘遠的地方；下車走少走幾步是幾步。”
曾運年讚The Hill @ Damai 最難得的地方之一，就是在於把幾乎多個樓層都巧妙地化成人車能到的地面層。
此外各種細節，都是在努力滿足本地文化和在地習俗。所以，在捕捉本地文化方面，這是一個非常注重細節的項目，將在地生活文化做了深度結合，打造出一個大家真正想去聚會、休閒的「目的地」。”
曾運年也稱讚這個項目的核心重點並不瞄著遊客市場，而是牢牢抓住了在地人的需求。“遊客市場很受季節性等外圍因素而波動，本地市場才是一個商業店區真正的底氣。”
曾運年也透露，據他所知，發展商已主動配合政府，釋出土地空間來開闢和提升周邊道路，包括計劃將目前的道路開拓成為雙向分隔道路（dual carriageway），以緩解該區交通情況。”
此外，The Hill @ Damai規劃的1800個停車位，不僅服務自身項目，還能順帶解決比鄰醫院長期以來的路邊違停、雙排停車的痛點。將車流引導進The Hill @ Damai商店區內，路面自然就會通暢無阻，也直接釋放了當地更大的人流、車流及商業活動潛能
“第三點、就是我們已經透過市場的「壓力測試」，顯示The Hill @ Damai的售價擁有非常硬核的投資價值”
曾運年表示，從估價師的專業領域切入，在評估這類商業項目時通常會採用收益還原法（Income Approach）來推算回報率。
目前整個亞庇的房地產市場，其實正面臨著「收益率收窄（Yield compressed）」的現象。
“簡單來說，就是資產的資本價值被炒得很高，但實際的租金收益率卻在下降。”
曾運年表示亞庇很多地方，尤其是鬧市中心，一棟價值高昂的物業，如果純粹看它的淨租金回報率，可能也才 3% 左右，這就跟銀行定存差不多。
“定存近乎零風險，那為什麼大家還要買店鋪？因為大家看重的是未來的資產增值，和它能夠創造的長期被動收入。”
曾運年透露，該行在為 The Hill @ Damai 做市場研究時，沒有採用 3%收益率來推算，而是用到更高的5%；而且是採用非常嚴格的「壓力測試」，完全基於今天亞庇地面的真實租金行情，特別是極具指標性的路陽 達邁底層店面租金來進行推演。
“測試的結果讓我們非常踏實：目前發展商給出的定價區間，完全在我們嚴格的壓力測試範圍之內。”
也就是說，The Hill @ Damai商店的售價和其所預期的收益潛能，放在今天的亞庇市場上是「完全合理且可以實現」的。
“不畫大餅，不靠遊客泡沫，純純實打實的在地商業活力作為支撐。就基於這一點，不論是作為估價師，還是作為住在這附近的在地人，我都對這個項目投下信心的一票”。
曾運年看好The Hill @ Damai的有潛力，將超越單純的商業空間和商店項目，脫穎而出成為沙巴人人公認的生活聚點進而休閒地標。
“亞庇不缺商場，缺的是一個真正屬於本地人公認聚首的好去處。現在有了，就在The Hill @ Damai”
曾運年（Sr Chen Yun Ngen / Alexel Chen）是沙巴資深註冊估價師（Registered Valuer）與房地產諮詢專家，為國際知名房地產顧問公司萊坊（Knight Frank Malaysia）沙巴分行的資深執行董事。
萊坊是全球最頂尖、擁有130年歷史的獨立國際房地產顧問公司之一。專門替政府、企業、跨國集團、金融機構以及高淨值投資者，提供最專業的資產估價、地產諮詢、物業管理和買賣租賃服務。萊坊至今依然保持獨立運營模式，讓他們的諮詢報告和估價結果在業界以客觀、中立、不涉利益衝突著稱。
曾運年也是馬來西亞皇家測量師學會（RISM）成員，馬來西亞物業與設施管理協會（MIPFM）的註冊會員（Sr）。他在房地產諮詢、各類型資產評估（包含公司上市資產估價）方面擁有超過 20 年的豐富實務經驗。
